Salve a tutti, spero possiate consigliarmi.
Mi trovo a dover sanare possibilmente un appartamento a Roma.
Fatto l'accesso agli atti, vengo in possesso del progetto di impianto e della sua variante. E' con quest'ultima che vado a fare il rilievo.
Sul posto mi accorgo che, a parte una diversa distribuzione interna dei locali e un paio di finestre con dimensioni diverse rispetto a quelle graficizzate, l'appartamento risulta avere una camera in meno.
Accertatomi che questa faccia parte dell'appartamento del vicino, chiedo alla mia cliente gli atti di acquisto di casa: fortunatamente ne ha ben tre, essendo la casa di proprietà della famiglia da generazioni. Sugli atti non ci sono planimetrie allegate o quantomeno sono andate perse nel tempo, ma la casa viene sempre descritta come avente tre camere più accessori; ed effettivamente è così, come nello stato di fatto. La quarta camera non viene mai nominata. La cliente inoltre mi assicura che mai fu del suo appartamento quella camera.
A questo punto penso che a discapito del progetto quella camera non fu mai del mio appartamento, il quale fu realizzato così come compare nello stato di fatto, diversa distribuzione interna a parte. Anche le finestre viste dall'esterno risultano essere uguali per tutto l'edificio.
Il mio dubbio è questo: posso presentare la pratica edilizia, probabilmente una S.C.I.A., a sanare la diversa distribuzione interna, le finestre e la superficie della camera in meno, senza coinvolgere il vicino di casa? Andrei ad indicare tramite schemi sull'elaborato planimetrico che quella porzione di casa non è mai stata del mio appartamento, allegando gli atti di compravendita e di successione. Potrei anche redigere una relazione tecnica asseverata nella quale vado a scrivere che non risultano eseguiti lavori di divisione della camera dall'appartamento, in quanto a dividere la camera dal mio appartamento vi è un setto portante, il quale non riporta alcun tipo di intervento.
Fiducioso nei Vostri suggerimenti, spero che il testo sia il più chiaro possibile.
Vi ringrazio
Emanuele Architetto : [post n° 473433]
Sanatoria di una U.I. con una camera in meno rispetto al progetto depositato
Ci sarebbero, forse, forse, gli estremi per non dover sanare nulla, a voler approfondire per bene la tematica delle tolleranze costruttive, di cantiere, ecc.
Purtroppo, in questi frangenti, spesso, lo scoglio è costituito dagli U.T. comunali che non "intendono" la questione alla stessa nostra maniera (essendo, la normativa, interpretabile).
Purtroppo, in questi frangenti, spesso, lo scoglio è costituito dagli U.T. comunali che non "intendono" la questione alla stessa nostra maniera (essendo, la normativa, interpretabile).
Situazione che capita sovente: occorre per forza coinvolgere il vicino in quanto, anche se il tutto è stato ereditato, la mancanza di corrispondenza permane a livello urbanistico (e quindi a monte). Per coinvolgere, ovviamente potrebbe significare avere le procure/deleghe e le autorizzazioni, ma lasciare ad esempio, l'onere economico al tuo committente.
Per la precisione la pratica dovrebbe prevedere la sanatoria di un intervento di "cessione di vani", da impostare come un frazionamento.
Eviterei di andare ad asseverare un qualcosa del quale non si può avere evidenza o prova certa (urbanisticamente parlando, gli atti ed il catasto, non servono a nulla) e mi limiterei a confrontare quanto autorizzato (progetto originario/variante) con lo stato effettivo dei luoghi, in ragione di sanare l'irregolarità: tanto in ogni caso mi pare di capire che evidenziando altre incongruenze, la sanatoria andrebbe comunque fatta.
Non si tratta tanto che sia stato fatto un intervento che abbia "spostato" la camera (improbabile), bensì semplicemente che il progetto originario sia stato variato in corso d'opera (come invece prevedibile).
Per la precisione la pratica dovrebbe prevedere la sanatoria di un intervento di "cessione di vani", da impostare come un frazionamento.
Eviterei di andare ad asseverare un qualcosa del quale non si può avere evidenza o prova certa (urbanisticamente parlando, gli atti ed il catasto, non servono a nulla) e mi limiterei a confrontare quanto autorizzato (progetto originario/variante) con lo stato effettivo dei luoghi, in ragione di sanare l'irregolarità: tanto in ogni caso mi pare di capire che evidenziando altre incongruenze, la sanatoria andrebbe comunque fatta.
Non si tratta tanto che sia stato fatto un intervento che abbia "spostato" la camera (improbabile), bensì semplicemente che il progetto originario sia stato variato in corso d'opera (come invece prevedibile).
Vi ringrazio della risposta,
anche secondo me coinvolgere il vicino è l'unico modo di fare le cose correttamente.
Parlerò anche con il tecnico del municipio e vi farò sapere.
anche secondo me coinvolgere il vicino è l'unico modo di fare le cose correttamente.
Parlerò anche con il tecnico del municipio e vi farò sapere.
il catasto di impianto riporta lo stato attuale corretto? se così fosse e fosse stato rilasciato negli anni dell'abitabilità ci potrebbero essere gli estremi per maggiori tolleranze (di fatto testimonia la variante finale)
@Barbara non confondiamo il catasto di primo impianto (39-42) utilizzabile come elemento probatorio della preesistenza nei casi richiamati dall'art. 9-bis DPR 380/2001, con il primo accatastamento, il quale in presenza di titolo rilasciato, al massimo puo confermare l'irregolarità.
Presenta una pratica per errore di elaborati che annulla e sostituisce la precedente con la motivazione per cui alleghi il rogito ma prima vai a parlare con l'ufficio tecnico del Comune.
Ho contattato il municipio il quale però prende appuntamenti solo l'ultimo lunedì del mese per il mese successivo. Veramente utile.
Ho fatto contattare la vicina di casa dalla mia cliente, ma in questo momento sta facendo un po' di ostruzionismo. Se riuscissimo a coinvolgerla potremmo sanare il tutto con relativa facilità.
Dal momento che io coinvolgo la vicina di casa e inserisco il suo appartamento nella sanatoria, io sono obbligato a sanare anche le sue di difformità? Una domanda più in cerca di un conforto che una domanda reale, perché sappiamo tutti che un'unità immobiliare è sanabile nel suo complesso e non in singole parti.
Ho omesso che in tutto ciò dovrò richiedere anche il permesso alla sovrintendenza capitolina per sanare le finestre difformi dalla variante e nel caso anche quelle della vicina risultassero difformi, dovrei presentare ben due richieste alla sovrintendenza.
Le sanzioni che si pagano sono di 1000€ per le difformità interne (AD APPARTAMENTO) più il contributo sul costo di costruzione per eventuali difformità diverse dalla semplice distribuzione interna. Chissà se la vicina si rifiuterà di pagarle come ci dovremmo comportare.
Un bel gomitolo da sbrogliare.
Vi terrò informati gentilissimi.
Ho fatto contattare la vicina di casa dalla mia cliente, ma in questo momento sta facendo un po' di ostruzionismo. Se riuscissimo a coinvolgerla potremmo sanare il tutto con relativa facilità.
Dal momento che io coinvolgo la vicina di casa e inserisco il suo appartamento nella sanatoria, io sono obbligato a sanare anche le sue di difformità? Una domanda più in cerca di un conforto che una domanda reale, perché sappiamo tutti che un'unità immobiliare è sanabile nel suo complesso e non in singole parti.
Ho omesso che in tutto ciò dovrò richiedere anche il permesso alla sovrintendenza capitolina per sanare le finestre difformi dalla variante e nel caso anche quelle della vicina risultassero difformi, dovrei presentare ben due richieste alla sovrintendenza.
Le sanzioni che si pagano sono di 1000€ per le difformità interne (AD APPARTAMENTO) più il contributo sul costo di costruzione per eventuali difformità diverse dalla semplice distribuzione interna. Chissà se la vicina si rifiuterà di pagarle come ci dovremmo comportare.
Un bel gomitolo da sbrogliare.
Vi terrò informati gentilissimi.
@Emauele Si sei obbligato a sanare anche le difformità della vicina per effetto del principio di legittimità.
Da quel che leggo mi sembra sei sulla buona strada e che sei preparato/consapevole del lavoro da fare (probabilmente quindi quello che scriverò di seguito sarà solo una ripetizione): fai solo attenzione al fatto che non devi solo (far) pagare il contributo sul costo di costruzione (finestre) bensì il doppio di detto contributo (L.R. 1/2021), oltre il contributo stesso: in pratica 3 volte il contributo, applicando la percentuale derivata dalla nota formula (R1+R2+R3) / 100 (ove i parametri Rx si individuano dalla Tabella B – Delibera 19 Prot. RC n. 2937/04), al valore del computo metrico estimativo (redatto come perizia giurata) al quale potrai sottrarre le opere secondo l'Allegato "A" – Delibera 19/01. L'oblazione si aggira intorno al 5,5-10% del CME.
Dò per scontato che siamo in zona diversa dalla A.
Da quel che leggo mi sembra sei sulla buona strada e che sei preparato/consapevole del lavoro da fare (probabilmente quindi quello che scriverò di seguito sarà solo una ripetizione): fai solo attenzione al fatto che non devi solo (far) pagare il contributo sul costo di costruzione (finestre) bensì il doppio di detto contributo (L.R. 1/2021), oltre il contributo stesso: in pratica 3 volte il contributo, applicando la percentuale derivata dalla nota formula (R1+R2+R3) / 100 (ove i parametri Rx si individuano dalla Tabella B – Delibera 19 Prot. RC n. 2937/04), al valore del computo metrico estimativo (redatto come perizia giurata) al quale potrai sottrarre le opere secondo l'Allegato "A" – Delibera 19/01. L'oblazione si aggira intorno al 5,5-10% del CME.
Dò per scontato che siamo in zona diversa dalla A.
Buonasera a tutti i professionisti,
sono stato questa mattina a colloquio con l'ufficio tecnico del Municipio II di Roma.
Ho esposto tutta la pratica coma ho fatto con voi e questo è quello che mi ha risposto il tecnico:
1) Non ho bisogno di coinvolgere la vicina di casa. Mi basterà indicare il vano in più nell'ante-operam e farlo sparire nel post-operam, indicando nell'intra-operam che il vano è stato acquisito dall'unità immobiliare vicina, senza rappresentare quest'ultima.
2) Per le difformità interne, compresa la cessione del vano, si a a pagare un fisso di 1000€ e fin qui..
3) Per le difformità delle finestre, essendo queste state queste costruite così (giustificandolo col fatto che tutto l'edificio le ha uguali) e non modificate in un secondo momento dal proprietario, la sanzione sarà di 2000€ fissi. Non dovremo quindi calcolare noi il costo del contributo di costruzione. Il tecnico qui ha citato l'art. 37 del DPR 380/01. Me la vado a vedere adesso questa cosa perché non l'ho mai sentita. Magari il tecnico ha fatto al volo un conto di quanto poteva venire e mi ha dato un costo fisso da indicare.
4) Il tecnico mi ha chiesto poi se l'edificio disponeva dell'agibilità, perché in caso contrario, essendo le murature perimetrali portanti, le finestre realizzate in difformità col progetto depositato avrebbero avuto bisogno del genio civile per essere sanate. Io ricordavo che le opere al genio civile non ammettono sanatoria... Comunque per fortuna il mio immobile ce l'ha e almeno questo dubbio per ora posso non pormelo.
Che ne pensate?
sono stato questa mattina a colloquio con l'ufficio tecnico del Municipio II di Roma.
Ho esposto tutta la pratica coma ho fatto con voi e questo è quello che mi ha risposto il tecnico:
1) Non ho bisogno di coinvolgere la vicina di casa. Mi basterà indicare il vano in più nell'ante-operam e farlo sparire nel post-operam, indicando nell'intra-operam che il vano è stato acquisito dall'unità immobiliare vicina, senza rappresentare quest'ultima.
2) Per le difformità interne, compresa la cessione del vano, si a a pagare un fisso di 1000€ e fin qui..
3) Per le difformità delle finestre, essendo queste state queste costruite così (giustificandolo col fatto che tutto l'edificio le ha uguali) e non modificate in un secondo momento dal proprietario, la sanzione sarà di 2000€ fissi. Non dovremo quindi calcolare noi il costo del contributo di costruzione. Il tecnico qui ha citato l'art. 37 del DPR 380/01. Me la vado a vedere adesso questa cosa perché non l'ho mai sentita. Magari il tecnico ha fatto al volo un conto di quanto poteva venire e mi ha dato un costo fisso da indicare.
4) Il tecnico mi ha chiesto poi se l'edificio disponeva dell'agibilità, perché in caso contrario, essendo le murature perimetrali portanti, le finestre realizzate in difformità col progetto depositato avrebbero avuto bisogno del genio civile per essere sanate. Io ricordavo che le opere al genio civile non ammettono sanatoria... Comunque per fortuna il mio immobile ce l'ha e almeno questo dubbio per ora posso non pormelo.
Che ne pensate?
