Le fognature e i sistemi di depurazione sono irrilevanti ai fini della verifica dell'autonomia funzionale dell'unità immobiliare inserita in un edificio plurifamiliare. Nuovi chiarimenti si aggiungono alle delucidazioni già note e alle correzioni intervenute ad allontanare gli innumerevoli dubbi emersi su uno tra i tanti requisiti da soddisfare per accedere al Superbonus. Forse uno tra i più fumosi.
Qualche informazione in più sul concetto di «funzionalmente indipendente» arriva con la maxi-circolare dell'Agenzia delle Entrate dello scorso dicembre (la numero 30) con cui sono state illustrate le recenti modifiche alla detrazione al 110 per cento introdotte dal Dl Agosto e fornite spiegazioni alle domande inviate dai Caf e dagli Ordini professionali o emerse durante video-convegni organizzati dalla stampa specializzata.
Con la legge di Bilancio 2021 il Superbonus ha subito non poche modifiche. Importante anche una modifica alla definizione di «indipendenza funzionale». Questa va letta insieme agli ultimi chiarimenti arrivati dall'Agenzia delle Entrate, considerando che questi ultimi non prendono ancora in considerazione la modifica apportata dalla Manovra e in vigore dal 1° gennaio 2021.
Per approfondimenti si rimanda agli articoli:
• Superbonus prorogato al 2022 e modificato dalla legge di Bilancio 2021
• Legge di Bilancio 2021: tutte le novità dai bonus edilizia agli incentivi alla professione
Fognature e sistemi di depurazione
Un'unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento, di proprietà esclusiva. Concetto già espresso dall'amministrazione finanziaria con una precedente circolare (24/E del 2020). L'elenco di impianti - viene ora precisato - va considerato come tassativo e non esemplificativo. In altre parole, gli impianti non espressamente citati in tale elenco - come le fognature e i sistemi di depurazione - risultano irrilevanti ai fini della verifica dell'autonomia funzionale dell'immobile, si legge nella circolare n. 30 del 2020.
Nel frattempo, va aggiunto quanto ha stabilito la legge di Bilancio 2021, intervenendo nuovamente sul concetto di funzionalmente indipendente, affermando che un'unità immobiliare è da ritenersi tale «qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale».
Si veda anche:
• Superbonus: per le unità "autonome" vale anche l'accesso da strada privata e da aree comuni
• Superbonus 110%, dal "cappotto interno" alle ville a schiera: tutti i chiarimenti di settembre delle Entrate
Il teleriscaldamento
Una villetta a schiera allacciata ad un sistema di teleriscaldamento che serve anche altre unità immobiliari, può essere considerata «funzionalmente indipendente»? La risposta delle Entrate è affermativa anche in questo caso.
«In sostanza - si legge nella circolare numero 30 -, l'allaccio alla rete di teleriscaldamento consente la fornitura del servizio tramite una infrastruttura, analogamente a quanto avviene per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento, l'unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete di teleriscaldamento. Pertanto, si può ritenere "funzionalmente indipendente" anche una unità immobiliare allacciata ad un sistema di teleriscaldamento».
L'accesso da passo carraio
Per accedere al Superbonus, le unità residenziali funzionalmente indipendenti devono anche avere uno o più accessi autonomi dall'esterno. Sul concetto di accesso autonomo si sofferma una recentissima risposta ad un interpello (la numero 9 del 2021), interessante perché racchiude un po' tutti i chiarimenti che si sono succeduti per aiutare a decifrare tale definizione.
Il chiarimento, inoltre, ingloba la correzione apportata dal Dl Agosto ed elenca alcuni casi che soddisfano il requisito dell'accesso autonomo.
Si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio:
- all'immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo;
- all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.
Nel caso di una "villetta a schiera" si ha «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio:
- la villetta sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dalla corte di proprietà comune (anche se usata come parcheggio);
- il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Infine, la risposta affronta il caso, prospettato dall'interpellante, di una villetta a schiera inserita nel contesto di un residence ed a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni. Giacché la villetta dispone di un accesso autonomo dall'esterno comune ad altri immobili, può accedere al Superbonus, affermano alle Entrate. Ovviamente devono essere rispettati tutti gli altri presupposti previsti dalla normativa di riferimento e soddisfatto il requisito dell'indipendenza funzionale.
«Indipendenza funzionale» e «accesso autonomo»: irrilevante la costituzione in condominio
Per la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno» è irrilevante, inoltre, la costituzione in condominio dell'edificio plurifamiliare di cui le unità immobiliari fanno parte. È quanto viene ribadito nelle ultime risposte ad interpelli, la numero 10 e la numero 16 del 2021, entrambe incentrate sui concetti di «indipendenza funzionale» e «accesso autonomo».
di Mariagrazia Barletta
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