Il «cappotto interno» all'appartamento rientra nella maxi-detrazione se «trainato» da interventi sulle parti comuni. La villa a schiera può godere dello sgravio se ha accesso autonomo ed è funzionalmente indipendente. Ammessi gli edifici collabenti.
Queste ed altri i chiarimenti che riguardano il Superbonus al 110 per cento, arrivati dall'Agenzia delle Entrate per mezzo delle ultime risposte agli interpelli inviati dai contribuenti.
Il «cappotto interno» all'appartemento accede al superbonus se «trainato» da interventi sulle parti comuni
Cosa succede se l'assemblea condominiale non è interessata a realizzare un intervento di isolamento dell'involucro edilizio: il singolo condomino può accedere al Superbonus se provvede autonomamente a ricoprire una parte dell'involucro con il "cappotto termico"? E, il condomino può optare per un isolamento dall'interno e accedere comunque al Superbonus?
Articolata la risposta dell'Agenzia delle Entrate arrivata con la risposta n. 408 del 24 settembre 2020.
Per rispondere al quesito del contribuente, l'amministrazione finanziaria ricapitola innanzitutto quali condizioni devono verificarsi per poter usufruire dell'agevolazione fiscale per interventi cosiddetti «trainanti» e quali devono verificarsi per accedere agli interventi «trainati».
Accedono a interventi sia «trainanti» che «trainati»:
- gli interventi su parti comuni di edifici residenziali in "condominio";
- gli interventi su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze;
Accedono esclusivamente ad interventi «trainati»:
- gli interventi su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio;
Inoltre, per usufruire dell'intervento «trainante» relativo all'isolamento termico delle superfici opache attuato su almeno il 25 per cento della superficie disperdente lorda, l'edificio deve essere costituito in condominio.
Tuttavia, il singolo condomino può «accedere - si legge nella risposta all'interpello - alla detrazione del 110 per cento per gli interventi autorizzati dall'assemblea condominiale, che interessano la parte dell'involucro dell'edificio che riguarda la sua unità abitativa. Ciò a condizione che tali interventi interessino l'involucro dell'edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata».
Dunque, il cappotto esterno di pertinenza del singolo appartamento, accede al Superbonus se autorizzato dall'assemblea e se rispetta i requisiti relativi alla percentuale di incidenza e al salto energetico, opportunamente dimostrati.
Quanto agli interventi di isolamento realizzati sulle pareti interne dell'unità immobiliare, questi possono godere del Superbonus, in qualità di interventi «trainati», solo nel caso in cui sulle parti comuni del condominio in questione venga effettuato almento un intervento «trainante».
Risposta 408 del 24 settembre 2020
Sugli ultimi interpelli dell'Agenzia delle Entrate si veda anche:
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Approfondimenti Superbonus:
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Villette a schiera ammesse al bonus se hanno accesso autonomo e sono funzionalmente indipendenti
Nel rispondere a un quesito inviato da un contribuente proprietario di una villetta a schiera, l'Agenzia delle Entrate chiarisce cosa intende la legge istituiva del bonus al 110% quando, nel determinare i requisiti di accesso, fa riferimento alle residenze unifamiliari.
«Per edificio unifamiliare - si legge nella risposta all'interpello - si intende un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare».
Cosa si intende allora per «funzionalmente indipendente»? Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Quanto all'«accesso autonomo», questo presuppone ad esempio che «l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la legge fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno». Ai fini di tale verifica poco importa se l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Dunque, se la villetta a schiera soddisfa le condizioni di accesso autonomo e indipendenza funzionale (e le altre previste dalla legge) può accedere alla detrazione del 110 per cento.
Gli edifici collabenti possono usufruire del Superbonus
L'Agenzia delle Entrate ha risposto ad un contribuente che intende realizzare sulla propria abitazione - nonché su un edificio contiguo a questa, censito al catasto fabbricati nella categoria F/2 (unità collabenti) - alcuni interventi di ristrutturazione finalizzati alla riduzione del rischio sismico e all'efficientamento energetico, al termine dei quali le due unità immobiliari saranno accorpate. Il dubbio è se il Superbonus possa applicarsi anche all'unità collabente.
L'articolo 119 del Dl Rilancio, che ha introdotto il Superbonus, rimanda agli articoli 14 e 16 del Dl 63 del 2013, riguardanti rispettivamente l'ecobonus e il sismabonus. Nel farlo ne conserva le caratteristiche, senza variarle. Per cui vale quanto ribadito dalla circolare 19/E del 2020, secondo la quale sia l'ecobonus che il sismabonus valgono anche «per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili enon produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente».
Ai fini dell'ecobonus - ricorda ancora l'Agenzia nella risposta - «per gli edifici collabenti, nei quali l'impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal Dlgs. 29 dicembre2006, n. 311 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica».
Principi che - per il richiamo citato, contenuto nell'articolo 119 - si applicano anche al Superbonus.
Niente Superbonus se l'edificio è posseduto da un unico proprietario
Con la risposta all'interpello n. 329 l'Agenzia delle Entrate ha ribadito quanto già espresso con la circolare di chiarimento dello scorso agosto: «il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».
Dunque, se gli interventi potenzialmente agevolabili sono realizzati su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio.
Superbonus e comodato d'uso
Anche chi detiene l'immobile in base ad un comodato d'uso gratuito può accedere al Superbonus nel caso in cui vengano rispettati i requisiti di legge e i relativi adempimenti stabiliti per la maxi-detrazione.
L'Agenzia delle Entrate lo ha chiarito con la risposta n. 327 ad un interpello. La risposta riprende quanto già affermato dalla circolare dell'8 agosto, la quale ha precisato che ai fini dell'accesso al Superbonus, «le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. In particolare, i soggetti beneficiari, devono detenere l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario».
Inoltre, «al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell'immobile risultante da un atto registrato, al momento dell'inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione».
di Mariagrazia Barletta
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