Demolizioni e ricostruzioni più facili in deroga alle distanze minime. Fanno ingresso nella definizione di manutenzione straordinaria gli interventi che modificano le destinazioni d'uso, purché non comportino un aumento del carico urbanistico. Ampliato anche il perimetro della ristrutturazione edilizia.
Diverse le misure che hanno l'obiettivo di facilitare la rigenerazione ed il riuso di immobili e la demolizione e ricostruzione anche con incrementi di volume e diversa sagoma. Sono alcune delle novità in ambito edilizio inserite nel Dl Semplificazioni (Dl 76 del 2020), pubblicato in Gazzetta ufficiale il 16 luglio e già in vigore. Il Dl contiene infatti numerose e corpose modifiche al Tu Edilizia (Dpr 380 del 2001).
Andando a modificare le tolleranze costruttive che non costituiscono violazione edilizia, la nuova normativa risulta più permissiva. Introdotta inoltre la possibilità di legittimare molto facilmente immobili realizzati «in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio».
Deroga alle distanze minime: demolizioni e ricostruzioni più facili
Prima delle modifiche apportate dal Dl Semplificazioni, il Tu dell'edilizia consentiva interventi di demolizione e ricostruzione nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché la sostituzione dell'immobile avvenisse nella stessa area di sedime, senza variazioni di volume e senza incrementi di altezze.
Ora, invece, l'intervento di demolizione e ricostruzione è sempre possibile se osserva le distanze legittimamente preesistenti, anche nel caso in cui «le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini». Sempre nel rispetto delle distanze preesistenti (legittime), è possibile applicare eventuali bonus volumetrici realizzando ampliamenti fuori sagoma e con incrementi di altezza.
Rispetto a tali regole generali, viene aggiunta una limitazione per i centri storici: nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione, sono consentiti esclusivamente nell'ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.
Si veda anche
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Ampliato il perimetro della manutenzione straordinaria
Rientrano nella definizione di manutenzione straordinaria anche quegli interventi che modificano le destinazioni d'uso, purché non comportino un aumento del carico urbanistico.
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, se necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio o per l'accesso allo stesso. Tali interventi non devono danneggiare il decoro architettonico dell'edificio, devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia e non devono riguardare immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Ampliati gli interventi ricompresi nella ristrutturazione edilizia
Rientrano nella sfera della ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione in cui il nuovo edificio ha diversa sagoma, diversi prospetti e sedime, nonché caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto all'immobile sostituito. Il Dl abbina alla tipologia di intervento appena descritta, in modo non molto chiaro, anche alcune azioni, quali: l'adeguamento alla normativa antisismica, alla normativa sull'accessibilità, l'installazione di impianti tecnologici e l'efficientamento energetico. Non è chiaro se la sostituzione edilizia con diversa sagoma, diverso sedime e caratteristiche tipologiche e planivolumetriche rientri nella definizione di ristrutturazione solo se prevede anche uno solo o tutti gli adeguamenti (antisismici, di accessibilità, efficientamento, impiantistici) citati.
Al fine di promuovere la rigenerazione urbana, se previsti dalla legge vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia gli interventi che prevedono anche un aumento di volumetria.
Per gli immobili vincolati e nei centri storici (zone omogenee A), gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti rientrano nella ristrutturazione edilizia soltanto se avvengono nel rispetto della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente. Inoltre non devono esserci aumenti di volume.
Le «new entries» dell'edilizia libera
Rientrano tra le attività di edilizia libera (eseguibili senza titolo abilitativo) anche le opere stagionali. Restano tra le attività "libere" le opere volte a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità. Il loro smontaggio può avvenire, al cessare della contingenza, e comunque entro non più 90, ma 180 giorni (comprensivi dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto). Resta l'obbligo di dare comunicazione dell'avvio dei lavori all'amministrazione comunale.
Stato legittimo degli immobili
Con una modifica all'articolo 9-bis del Tu Edilizia, viene stabilito che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.
Ciò vale anche nei casi in cui sussiste «un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».
Permesso di costruire in deroga esteso anche alla ristrutturazione edilizia se c'è l'interesse pubblico
La richiesta di permesso di costruire in deroga viene ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia se per essi il Consiglio comunale ne dichiara l'interesse pubblico. La deroga può riguardare anche le destinazioni d'uso ammissibili.
Rigenerazione urbana: il contributo di costruzione può essere anche azzerato
Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione e di recupero e riuso degli immobili dismessi, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni (se le finanze lo consentono) possono fare di più: possono deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino ad azzerarlo.
Permesso di costruire: ora il silenzio-assenso può essere attestato
Per il permesso di costruire, decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo scatta - come è noto - il silenzio-assenso. Ora, però, l'interessato può farsi attestare la formazione del silenzio-assenso: lo sportello unico, entro 15 giorni dalla richiesta, rilascia - anche in forma telematica - un'attestazione sul decorso dei termini del procedimento.
Scia anche con alterazione dei prospetti
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono soggetti a Scia anche se alterano i prospetti.
Un Dm per salvare immobili che non hanno l'agibilità
Entro 90 giorni, un decreto del ministero delle Infrastrutture, da emanare con i dicasteri della Salute e dei Beni culturali, deve stabilire quali caratteristiche gli immobili, che allo stato attuale non hanno l'agibilità (seppure legittimamente realizzati), devono possedere per poter essere "sanati" attraverso una segnalazione certificata di agibilità.
Ampliate le tolleranze del 2%
Le tolleranze costruttive vengono riscritte e inserite in un nuovo articolo, il 34-bis. Non solo il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, ma anche di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
Ad eccezione degli immobili oggetto di tutela, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici, di minima entità. Lo stesso vale per la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
di Mariagrazia Barletta
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